ディカップリング（Decoupling）という用語をご存知でしょうか？政府が住宅不動産高騰の抑制策として導入したABSD（Additional Buyer’s Stamp Dury：住宅不動産購入者に課される追加印紙税）を回避するために用いられる手法です。ABSDは外国人だけでなくシンガポール国民（以下SC）にも、住宅不動産を2軒以上購入する場合には課税されます。これに対して永住権保持者（以下SPR）は1軒目は5%がかかります。元々シンガポールでは不動産の購入は夫婦共有というのが一般的でした。ただこの場合、2軒目の住宅不動産を購入する場合には12%のABSDが課税されることになります。そこでこのDecouplingの手法が使われるようになりました。つまり夫婦共有を止めて、不動産の所有を分離する方法です。離婚ではありません、念のため（笑）。ただ1つ重要な例外があります。HDBでは2016年からこのDecouplingは特別の事情が無い限り禁止されています。では実際にどのように効果があるのか、あるいは全く逆に損をしてしまう場合もありますので具体例で見てみましょう。
通常の住宅不動産印紙税（BSD）と追加印紙税（ABSD）の税率
ケース１
シンガポール国民（以下SCR）のご主人Mr Tanと永住権保持者（以下SPR）である奥さんのMrs. Tanは現在共有名義でコンド1軒（時価$3m）を所有しています。Mr. Tanは投資目的で、小さなスタジオタイプのコンドを$70万にて購入したいと思っています。ではどういう形態で購入するのが一番有利でしょうか？
オプション A – 1 ー Decouling無し、Mr. Tan名義で新しいコンドを購入
Mr TanがDecoupling無しで新しいコンドを自分名義で購入する場合は、Mr. Tanは既にコンド1軒（持ち分が50%でもカウントは1軒となる）を持っているので、新コンドは2軒目となるためABSDはSC2軒目の税率12%が適用されます。ということで、BSDとABSDを足した合計は$99,600 $700,000 x 15% (ABSD 12% + BSD 3%) – $5,400 = $99,600
オプション A – 2 ー Decouplingを使い、Mrs. Tanが古いコンド所有としMr. Tanが新コンド所有
Mr. Tanは古いコンドの自分の持ち分50%をMrs. Tanに売却して、新しいコンドを自分名義で購入する。Mr Tan 50%持ち分をMrs. Tanが購入（このコンド所有は既に3年経過でSeller’s Stamp Duty (SSD)が掛からない想定）する際に発生するBSDとABSDとMr. Tanの新コンドBSD 合計は$135,200 BSD $1.5m x 4% – $15,400 = $44,600（既存コンド50%持ち分取得のBSD） ABSD $1.5m x 5% = $75,000 （Mrs Tanの既存コンド50%取得にABSD税率SPR1軒目5%適用） $700,000 x 3% – $5,400 = $15,600（Mr. Tan 購入の新コンドのBSD)
オプション B – 1 －Decoupling無し、Mrs. Tan名義で新コンドを購入
Mrs. TanがDecoupling無しで新しいコンドを自分名義で購入する場合は、Mrs. Tanは既にコンド1軒（持ち分が50%でもカウントは1軒となる）を持っているので、新コンドは2軒目となるためABSDはSPR2軒目の税率15%が適用されます。BSDとABSDを足した合計は$120,600 $700,000 x 18% (ABSD 15% + BSD 3%) – $5,400 = $120,600
オプション B – 2 －Decouplingを使い、Mr. Tanが古いコンド所有としMrs. Tan名義で新コンド所有
Mrs. Tanは古いコンドの自分の持ち分50%をMr. Tanに売却して、新しいコンドを自分名義で購入する。Mrs Tan 50%持ち分をMr. Tanが購入（このコンド所有は既に3年経過でSeller’s Stamp Duty (SSD)が掛からない想定）に発生するBSDとMrs. Tanの新コンドBSD、ABSD 合計は$95,200 BSD $1.5m x 4% – $15,400 = $44,600（既存コンド50%持ち分取得のBSD） $700,000 x 3% – $5,400 = $15,600（Mrs. Tan 購入の新コンドのBSD) ABSD $700,000 x 5% = $35,000 （Mrs Tanの新コンド取得にABSD税率SPR1軒目5%適用）
オプション C – 1－古いコンドの所有権を子供に譲り、新コンドをMr.Tanもしくは夫婦共有
夫婦は古いコンドの持ち分100%を子供に譲渡して、新しいコンドをMr Tanもしくは夫婦共同名義で購入する。旧コンド譲渡に発生するBSDと新コンドBSD、ABSD 合計は$120,200 BSD $3m x 4% – $15,400 = $104,600（100%譲渡のBSD、子供SCは1軒目なのでABSD無し） $700,000 x 3% – $5,400 = $15,600（新コンド購入のBSD、夫婦共有でも1軒目はSCの税率適用)
ケース２
上記はコンド1軒を持っているだけであったが、この他にHDBを1軒持っている場合を想定する。コンドを所有しながらHDBを購入することは出来ないが、SCの場合（配偶者の1人がSCであれば、もう一人の配偶者がSPRや外国人でも問題無い）には、先にHDBを所有していた場合、最低居住期間（MOP：Minimum Occupation Period、現在は5年となっている）が過ぎれば、売却や賃貸が可能であり、またコンドも購入できる。
オプション D – 1 ー Decouling無し、Mr. Tan名義で新しいコンドを購入
Mr TanがDecoupling無しで新しいコンドを自分名義で購入する場合は、Mr. Tanは既にHDB1軒、コンド1軒の合計2軒を持っているので、新コンドは３軒目となるためABSDはSC3軒目の税率15%が適用されます。ということで、BSDとABSDを足した合計は$120,600 $700,000 x 18% (ABSD 15% + BSD 3%) – $5,400 = $120,600
オプション D – 2 ー Decouplingを使い、Mrs. Tanが古いコンド所有としMr. Tanが新コンド所有
Mr. Tanは古いコンドの自分の持ち分50%をMrs. Tanに売却して、新しいコンドを自分名義で購入する。Mr Tan 50%持ち分をMrs. Tanが購入（このコンド所有は既に3年経過でSeller’s Stamp Duty (SSD)が掛からない想定）する際に発生するBSDとABSDとMr. Tanの新コンドBSD 合計は$369,200 BSD $1.5m x 4% – $15,400 = $44,600（既存コンド50%持ち分取得のBSD） ABSD $1.5m x 15% = $225,000 （Mrs Tanの既存コンド50%取得にABSD税率SPR2軒目15%適用） $700,000 x 3% – $5,400 = $15,600（Mr. Tan 購入の新コンドのBSD) $700,000 x 12% = $84,000（Mr. Tan 購入の新コンドのABSD)
オプション E – 1 －Decoupling無し、Mrs. Tan名義で新コンドを購入
Mrs. TanがDecoupling無しで新しいコンドを自分名義で購入する場合は、Mrs. Tanは既にHDB1軒、コンド1軒の合計2軒を持っているので、新コンドは3軒目となるためABSDはSPR2軒目以上の税率15%が適用されます。BSDとABSDを足した合計は$120,600 $700,000 x 18% (ABSD 15% + BSD 3%) – $5,400 = $120,600
オプション E – 2 －Decouplingを使い、Mr. Tanが古いコンド所有としMrs. Tan名義で新コンド所有
Mrs. Tanは古いコンドの持ち分50%をMr. Tanに売却して、新しいコンドを自分名義で購入する。50%持ち分をMr. Tanが購入に発生するBSDとMrs. Tanの新コンドBSD、ABSD 合計は$345,200 BSD $1.5m x 4% – $15,400 = $44,600（既存コンド50%持ち分取得のBSD） ABSD $1.5m x 12% = $180,000（既存コンド50%持ち分取得はSCの2軒目ABSD） $700,000 x 3% – $5,400 = $15,600（Mrs. Tan 購入の新コンドのBSD) ABSD $700,000 x 15% = $105,000 （Mrs Tanの新コンド取得にABSD税率SPR2軒目15%適用）
ケース３
Mrs. Tanがアメリカ国籍の場合で、Mr. Tanがさらに高額のコンド$4mを購入する場合にはDecouplingは有効かを検討。アメリカ及びアイスランド、リヒテンシュタイン、ノルウェイ、スイス国籍保持者ははシンガポールとの自由貿易協定により、シンガポール国民と同等の税扱いとなる。
オプション F – 1 －Decoupling無しで2軒目を購入する場合
新コンドのBSDとABSD合計額は$624,600 BSD $4m x 4% -$15,400 = $144,600 ABSD $4m x 12% = $480,000（夫婦共有でも、Mr. TanもしくはMrs. Tanの個人名義でも同じ）
オプション F – ２ －Decoupling利用し、2軒目をMr. TanもしくはMrs. Tan購入する場合
50%持ち分を譲るときのBSD、もう1人が新しいコンドを購入するBSD合計額$189,200 $1.5ｍ x 4% – $15,400 = $44,600（古いコンド持ち分譲渡時のBSD、ABSD無し) $4m x 4% -$15,400 = $144,600（Mr. TanもしくはMrs. Tan購入どちらでも同じ）
結論
上記のように必ずしもDecouplingが有利とは限りませんので、詳しい専門家に相談し最終的には弁護士を交えて仕組みを作る必要があります。また複数の物件を分離所有する場合、それぞれが同じような額になっていれば問題無いかもしれませんが、差が大きい場合には将来的に離婚などのことを考えるとリスクがあることも忘れてはいけないと思います。
シンガポール住宅投資 